Меняем деньги на метры

Консультирует Наталья Смирнова, независимый финансовый советник.

Сегодня вложить деньги в недвижимость можно разными способами:

1 Приобрести землю или квартиру полностью на свои средства. Цель – дальнейшая сдача в аренду или перепродажа. При этом купить недвижимость можно как в России, так и за рубежом, оплатив сразу либо в рассрочку (примерно равными долями в течение определенного периода времени).

2 Купить квартиру с помощью кредита (в основном ипотечного) для сдачи в аренду с дальнейшей перепродажей.

3 Вложить деньги, используя механизм закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Чистая покупка

В первом случае инвестор делает ставку на рост цен и покупает недвижимость с целью перепродажи. Для этого лучше всего подходят районы, где пока нет ажиотажного спроса, но он прогнозируется в обозримом будущем.

+  У вас появляется собственность, которую вы уже не потеряете, если она будет застрахована и юридически чиста.

–  Понадобятся значительные средства, быстро вернуть их назад не получится: недвижимость реализуется не за один день.

Кредитная история

Что касается второго варианта инвестиций, когда вы используете заемные средства, важно сопоставлять ожидаемый рост цен на недвижимость и/или доход от аренды и процент по кредиту вместе с инфляцией. Так, когда вы берете кредит под 13% годовых при инфляции 8% в год, инвестиции будут целесообразны, если рост цен на квартиру вместе с доходом от сдачи ее в аренду составит более 21% в год. На сегодня это возможно только в России.

+  Вы получаете недвижимость в собственность.

+  Нет нужды сразу отвлекать существенную сумму на покупку квартиры или земельного участка, ведь вы воспользуетесь кредитом, возможно даже без первоначального взноса.

–  Если вам срочно понадобятся деньги, быстро сбыть кредитную недвижимость не удастся.

–  Переплата по кредиту и дополнительные расходы на его получение.

–  Риск, что доход от недвижимости будет меньше предполагаемого и не покроет расходы по кредиту.

Метры на паях

Если говорить о третьем варианте, в этом случае вы не получаете недвижимость в собственность, а покупаете паи. Вместе с другими инвесторами вкладываете некоторую сумму в фонд, а из него средства идут на конкретные проекты. Инвестиции в закрытый ПИФ долгосрочны. Паи вы можете приобрести либо при формировании фонда, либо позже – на бирже или у действующих пайщиков через инвестиционную компанию. Доход от таких операций покрывает инфляцию. К тому же можно вложить деньги в разные фонды недвижимости и, таким образом, снизить риски.

+  Понадобится меньше средств, чем при покупке недвижимости. В закрытый фонд можно инвестировать всего 10–50 тыс. рублей (хотя есть и фонды с минимальным взносом 500 тыс. рублей).

+  Процедура покупки пая гораздо проще и быстрее, чем покупка недвижимости.

–  Если нет в собственности актива, вы не можете самостоятельно осуществлять и контролировать все операции с ним, при этом придется платить управляющей компании за работу с вашими средствами.