Покупаем квартиру в кредит

Кому предоставят кредит

Получить одобрение банка на ипотечный кредит сегодня непросто. С вами вступят в переговоры только в том случае, если на последнем месте вы проработали не менее 6 месяцев. В доказательство непременно потребуют копию трудовой книжки, заверенную работодателем. А коли вы, скажем, свободный художник или работаете по временно заключенным договорам, то при выдаче кредита могут возникнуть проблемы.

Помимо трудового стажа придется подтверждать и доходы – они должны быть официальными и стабильными. В большинстве столичных банков во внимание принимают исключительно «белую» зарплату, подтвержденную справкой по форме 2-НДФЛ. Иногда кредитор может рассмотреть справку о доходах по своей форме, на которой работодатель готов поставить подпись и печать, подтверждая реальный доход сотрудника. Но при этом можете не сомневаться: просто на слово не поверят – банк непременно проведет собственное тщательное расследование и досконально проверит благонадежность заемщика.

Согласно существующим правилам, чтобы стать ипотечным заемщиком, достаточно быть гражданином России в возрасте от 22 до 55 лет. Но чем меньше лет вам осталось до выхода на заслуженный отдых, тем больше вероятность, что в предоставлении кредита откажут.

Если банк готов довольствоваться «серой» зарплатой или закрыть глаза на ваш предпенсионный возраст, то за подобную нетребовательность придется заплатить с лихвой. Процентная ставка по таким займам будет существенно выше. Вместо стандартных 9,5–10,5% годовых в валюте и 11–13% в рублях вы рискуете выложить до 12% в долларах и до 15% в национальной валюте. Учитывая, что ипотечный кредит берется на длительный срок – от 10 до 30 лет, сумма переплаты окажется весьма внушительной. При займе, предоставленном на 20 лет, ежегодное увеличение процентной ставки на 2% выливается за весь срок в 40%, на 5% – в 100%.

Сколько дадут

Выбирать квартиру придется по карману: чем выше заработок – тем на большее количество квадратных метров можно претендовать. Во внимание принимается и совокупный доход супругов, но выплаты по кредиту не должны превышать 50% от их ежемесячного дохода, причем после вычета всех налогов. Чем больше денег вы вложите в будущую квартиру из собственных средств, увеличив сумму первоначального взноса, тем на большую сумму кредита можете рассчитывать. Имейте в виду, что в ежемесячный взнос будет входить погашение самого кредита, набежавшие проценты и выплаты по обязательной ежегодной страховке новой квартиры.

Предположим, московская семья, имеющая одного ребенка, решила улучшить свои жилищные условия. Если мама и папа зарабатывают $4,5 тысячи в месяц (после вычета налога остается $3915) и готовы внести за новую квартиру первоначальный взнос в размере $38 тысяч, то ипотечный кредит под 10,25% годовых сроком на 20 лет им выдадут на сумму $216 тысяч. Ежемесячный платеж составит $2121.

Если их доход составляет $3 тысячи (после налого- обложения – $2600), то, соответственно, максимальная сумма кредита, на которую они могут претендовать, – $142 тысячи, а первоначальный взнос должен быть не менее $25 тысяч.

Что покупаем

Время на выбор жилья, приобретаемого по ипотеке, ограниченно. Как правило, банки отводят на его поиск 3–4 месяца с момента решения о выделении кредита. Если за это время найти ничего подходящего не удастся, всю процедуру придется начинать заново. А потому надо четко представлять себе, на какую квартиру даст одобрение кредитор.

Когда речь идет о новостройках, то здесь преимущество за домами, которые уже сданы. Если вы решили в целях экономии приобрести квадратные метры на этапе строительства, могут возникнуть проблемы. В последнее время такие покупки сопряжены с высоким риском. Согласно ипотечному договору приобретаемая квартира остается в залоге у банка. Зачем кредитору вместо драгоценных столичных квадратных метров долгострой-котлован? Поэтому, как правило, банк соглашается одолжить деньги на те объекты, которые сам и предлагает.

Найти подходящее жилье на вторичном рынке быстрее и проще. Но и здесь банки выдвигают свои условия. Квартира должна быть ликвидной и со временем не падать в цене. У каждого банка могут быть и свои ограничения, связанные и с годом постройки дома, и со степенью его износа. Но основные требования кредиторов – дом не может быть аварийным, предназначенным под снос, капитальный ремонт или реконструкцию с отселением. Перекрытия должны быть металлические, железобетонные или смешанные и ни в коем случае не деревянные.

Что касается юридической чистоты сделки, то ее досконально проверит сам банк: кто был прописан, не ущемлены ли при продаже права несовершеннолетних детей и т. д.