Давайте договоримся

Как правило, покупателю квартиры в новом доме предлагают один из трех договоров: инвестиционный контракт, договор уступки права требования или предварительный договор купли-продажи. По первому варианту обычно работают сами застройщики (инвесторы), по второму – соинвесторы или посредники, третий вид договора используется, в частности, риелторскими компаниями в том случае, когда дом уже сдан госкомиссии.

Из первых рук

Практически все инвестиционно-строительные компании сами реализуют свои квартиры. Покупка жилья у застройщика имеет свои преимущества. Во-первых, на начальном этапе строительства выбор расположения, площади и даже конфигурации будущего жилья практически не ограничен. Во-вторых, покупатель выбирает наиболее удобную схему оплаты, в том числе рассрочку. Кроме того, застройщик может влиять на процесс  строительства, осуществлять перепланировку, взять на себя оформление документов в качестве дополнительной бесплатной услуги. К недостаткам следует отнести то, что лицо, заключившее инвестиционный договор, становится полноправным партнером застройщика и разделяет с ним возможные риски инвестирования.

Прежде чем подписывать инвестиционный контракт, проверьте, зарегистрирована ли фирма в едином реестре юридических лиц. Для этого наведайтесь в налоговую инспекцию. Если контора у налоговиков не отметилась, то любой договор, подписанный с ней, – филькина грамота. Узнайте, велик ли ее опыт в строительстве. Если фирма построила не один, а многие десятки домов, то, скорее всего, она не подведет и сейчас. Надежнее всего иметь дело с той компанией, которая одновременно выступает и инвестором, и заказчиком, и подрядчиком работ. Тогда риск утраты вложенных денег сведен к минимуму.

В среде посредников

Договор уступки права требования фиксирует переход права на получение квартиры в собственность от одного лица к другому. При этом новый приобретатель принимает на себя все права и обязанности по контракту.

Но прежде чем подписывать документ, необходимо выяснить, действительно ли продавец обладает теми правами, которые он уступает вам по договору. Иногда мелкая компания покупает несколько квартир в доме не у генерального инвестора, а у второго или третьего звена в длинной цепочке продавцов. Так можно приобрести жилье у юридического лица, не обладающего на него правами: случаи, когда инвесторы и застройщики расплачиваются квартирами с партнерами за поставки или за строительные материалы, не редкость. Вообще, по мнению многих специалистов, сам по себе механизм переуступки прав требования нелегитимен с точки зрения законодательства.

Профосмотр

Главным достоинством покупки квартиры в агентстве недвижимости сами риелторы считают большой ассортимент квартир в отличие от предложения застройщиков, которые продают только свои дома. Другое преимущество – возможность зачета уже имеющейся в наличии жилплощади при покупке новой. Реализация квартир на вторичном рынке жилья – прерогатива профессиональных риелторов.

Нужно сказать, что крупные агентства недвижимости часто сами выступают инвесторами строительства, поэтому могут предоставить различные схемы оплаты, в том числе с рассрочкой платежа, точно так же, как застройщики.

Документальные моменты

Прежде чем стать частным инвестором, попросите представить техническую документацию по строительству и распоряжение правительства Москвы, подтверждающее право организации на аренду земли под строительство именно этого здания. Если компания получила право взять участок в аренду под гаражи, а принялась возводить дом, то, скорее всего, не видать вам ни квартиры, ни денег.
В инвестиционном договоре требуйте описать свою будущую квартиру как можно детальнее – этаж, секция, номер квартиры, площадь должны быть указаны непременно. Если в документе обозначено только количество квадратных метров, то к моменту распределения реального жилья может выясниться, что фирма все подходящие по метражу помещения уже распределила другим лицам. Именно таким образом недобросовестные компании умудряются собирать деньги на одну и ту же квартиру с нескольких претендентов сразу. Угодившим в эту западню светят долгая и нудная тяжба за возврат инвестиционного взноса и гарантированная потеря денег на разнице курсов и росте цен на новостройки. Продавец квартиры должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на нее. Размер ответственности – 10–30% от стоимости квартиры.
Обязательно проставьте в договоре конкретный срок, к которому дом должен быть построен. Например, не осень текущего года, а 1 ноября 2004 года. Тогда начиная со 2 ноября вы вправе требовать в суде проценты за каждый день ожидания. Иначе стройка может затянуться навечно, и суд вам не поможет. Штрафные санкции в этом случае составляют 5–10% от стоимости квартиры.

В договоре должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Также от продавца стоит потребовать полный пакет документов, необходимых для оформления квартиры в вашу собственность.