Идем ва-банк!

Быть продавцом сегодня приятно – цены растут, желающие купить недвижимость в очередь выстраиваются, риелторы готовы любое желание выполнить. Но что делать, если лучшую цену предложил покупатель, у которого вместо денег ипотечный договор? Можно ли доверять подобным бумажкам?

Процесс
Если к вам пришел покупатель с ипотечным договором, не пугайтесь – деньги вы обязательно получите, просто чуть позже. Это связано с тем, что оформление такой сделки является более сложным, чем при стандартной купле-продаже. Но владельца недвижимости это никоим образом не затронет – всеми хлопотами займутся риелторы.

Итак, при оформлении продажи через ипотеку составляется не один, а сразу три договора:
1. Договор залога, по которому банк соглашается принять данную квартиру в качестве обеспечения ипотечного кредита.
2. Кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю средства на приобретение жилья.
3. Договор купли-продажи.
Именно из-за подготовки этих документов сделка затягивается до 2–3 недель.

Выходим из тени
Большинство продавцов недвижимости готовы ждать покупателя, который согласится купить квартиру за назначенную цену, поэтому затянутые сроки оформления их не пугают. Куда большие опасения вызывает перспектива раскрыть свои доходы перед налоговой службой.

Чтобы продать квартиру по ипотеке, в договоре купли-продажи нужно заявить реальную стоимость недвижимости. Данный пункт смущает тех продавцов, которые не хотят раскрывать свою налогооблагаемую базу – с нее придется уплатить 13% подоходного налога. Это, пожалуй, самая существенная причина отказа от продажи по ипотеке.

Еще один не совсем понятный и настораживающий собственников квартир момент – передача денег. Часто банки предлагают перечислить средства на расчетный счет продавца только после оформления всех необходимых документов. Некоторые владельцы недвижимости видят в этом риск неисполнения обязательств,
т. е. боятся, что деньги они не получат или получат с задержкой. Но эти страхи необоснованны – банки не заинтересованы в нарушении условий договора. Кроме того, все чаще сегодня используется другой, более удобный вариант: банк перечисляет деньги на счет покупателя, а тот затем их обналичивает и передает уже продавцу.

Двойная проверка
Несмотря на задержки и неудобства, которые причиняет оформление дополнительных документов, купля-продажа по ипотеке имеет свои преимущества.
Во-первых, ипотечный кредит – те же деньги. Это важно, так как далеко не у всех покупателей есть вся необходимая сумма. Чаще москвичи стремятся купить квартиру побольше, продав собственную – поменьше. Поэтому риелторам приходится выстраивать длинные цепочки сделок купли-продажи. Иногда на это уходит до 6 месяцев.
Во-вторых, человек, который решил продать свою квартиру через ипотечный договор, может быть уверен, что его не обманут, а сделка пройдет гладко и без каких-либо подводных камней.

Андрей Банников, управляющий Департаментом операций с жилыми помещениями компании «Азбука жилья»:
– Шанс мошенничества или возникновения непредвиденных сложностей при сделке купли-продажи с появлением ипотеки резко снижается. Продаваемая квартира проверяется дважды – риелторами и представителями банка. Причем если банк ограничивается поверхностной проверкой документов, то риелторы всегда смотрят на всю подноготную квартиры – кто ею владел, был прописан, каким образом она оказалась у нынешнего владельца. В первую очередь такое внимание вызвано тем, что банки заинтересованы в юридической чистоте сделок. Кроме того, о невыплате денег продавцу в данном случае не может быть и речи. А значит, банк ограждает владельцев квартир от заведомого обмана со стороны покупателей.